Acheter un bien avec un mauvais DPE : comment trouver des biens à rénover

Comment définit-on un mauvais DPE ?

Le niveau diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Il classe les logements de A à G, A étant les plus économes en énergie, G les moins. Un mauvais DPE se situe généralement dans les classes E, F ou G. Ces biens, qualifiés de « passoires thermiques », consomment beaucoup plus d’énergie que nécessaire, ce qui engendre des coûts élevés pour le chauffage ou la climatisation.

Investir dans un logement classé avec un DPE E, F ou G peut sembler risqué au premier abord. Cependant, cela offre également l’opportunité de bénéficier de prix d’achat attractifs dus à leur réputation d’importantes déperditions énergétiques. Cela fait du mauvais DPE un levier pour négocier des rabais significatifs lors de l’achat.

Pour les investisseurs, c’est aussi l’occasion de capitaliser sur des dispositifs fiscaux et des aides financières pour optimiser la rentabilité.

Impact sur le prix de vente et négociation

Un bien avec un mauvais DPE a tendance à voir son prix chuter de manière significative comparativement aux bâtiments mieux notés. Selon certaines études, la présence d’un DPE défavorable peut réduire la valeur du bien de 5 à 20 %. Cela représente un argument puissant pour l’acheteur durant la phase de négociation. Les propriétaires sont souvent conscients que leurs biens nécessiteront des rénovations coûteuses auxquelles ils ne souhaitent pas s’attaquer eux-mêmes.

Négocier le prix en mettant en avant les futurs travaux de rénovation énergétique nécessaires constitue donc une stratégie efficace. En outre, soulignez les exigences légales croissantes visant à améliorer les performances énergétiques, qui pourraient encore influencer le marché à la baisse. Utiliser la carte interactive de Keyzia vous offre un avantage supplémentaire en identifiant ces opportunités avant les autres acheteurs.

5 astuces pour trouver une passoire thermique à acheter

1. Utiliser les filtres sur les portails immobiliers

Les principaux sites d’annonces et les outils de carte interactives permettent de filtrer les résultats en fonction de la classe énergétique. Il suffit d’activer le filtre correspondant au DPE souhaité :

• Cochez classe E, F ou G dans les filtres « Diagnostic de performance énergétique ».
• Recherchez des expressions comme « passoire thermique », « travaux de rénovation », ou « à rénover » dans les champs libre ou description.

Ces biens sont souvent vendus moins cher au m², parfois 20 à 30 % en dessous du marché, surtout dans les zones où la location sera bientôt interdite (classes G en 2023, F en 2028).

Avec Keyzia, trouvez très facilement des passoires thermiques avec notre carte interactive, couplée à un chatbot immobilier intelligent.

2. Repérer les signaux faibles dans les annonces

Même sans DPE affiché, plusieurs indices peuvent révéler un logement énergivore :

• Chauffage au fioul ou électrique ancien (convecteurs).
• Simple vitrage ou fenêtres bois d’origine.
• Maison construite avant 1975 sans mention de rénovation.
• Aucune isolation mentionnée (toiture, murs, sols).
• Présence d’une cheminée comme source principale de chauffage.

Ce sont des éléments typiques d’un DPE classé E à G. Il s’agit d’une façon simple et détournée de trouver des biens à rénover ou sans DPE.

3. Explorer les bases de données publiques

Plusieurs outils permettent d’accéder à des données DPE officielles :

•  Base DPE ADEME : vous pouvez consulter les diagnostics énergétiques enregistrés par adresse. Très utile pour repérer les zones ou immeubles les plus énergivores.
• Keyzia : en entrant une adresse, vous obtenez le dernier DPE connu, basée sur plus de 1000 données publiques croisées (année de construction, matériaux, urbanisme…).

Cela vous permet d’anticiper le classement avant même de visiter le bien.

4. Cibler les ventes à prix décoté

Les biens classés F ou G sont souvent vendus à la hâte, en particulier :

• Par des bailleurs ne souhaitant pas engager de travaux,
• Par des vendeurs conscients de la baisse de valeur future liée à l’interdiction de location,
• Dans les copropriétés anciennes sans plan de rénovation global.

Surveillez :

• Les annonces avec une forte décote sur le prix au m² par rapport aux biens similaires.
• Les mots-clés comme “non louable”, “travaux imposés”, “à fort potentiel”.

5. Contacter des agences ou chasseurs spécialisés

Certaines agences se spécialisent dans les biens à rénover ou les projets patrimoniaux à forte valeur ajoutée. N’hésitez pas à leur demander spécifiquement votre projet d’investissement dans un bien à rénover ou avec un mauvais DPE.

Ils ont souvent accès à des produits hors marché (off market) ou déjà identifiés comme passoires énergétiques, ce qui vous fait gagner un temps précieux.

Aides disponibles pour rénover un bien avec un mauvais DPE

Plusieurs dispositifs existent pour aider à financer les travaux nécessaires à l’amélioration d’un mauvais DPE. Parmi ceux-ci, nous trouvons les très populaires MaPrimeRénov’, les Certificats d’économies d’énergie (CEE), et l’écoprêt à taux zéro. Ces aides permettent de réduire considérablement le coût des améliorations énergétiques.

MaPrimeRénov’ propose par exemple des subventions pour des opérations allant de l’isolation des murs à l’installation de systèmes de chauffage plus efficaces. Le montant de la prime varie selon les travaux envisagés et le niveau de ressources des ménages bénéficiaires. Quant aux CEE, ils offrent des solutions intéressantes aux bailleurs comme aux propriétaires occupants, notamment dans le cadre des rénovations lourdes.

Dispositifs fiscaux et incitations

Outre les aides directes, des dispositifs fiscaux tels que la réduction d’impôt pour investissement locatif dans l’ancien (Denormandie ancien) ou encore le dispositif Pinel, mais cette fois-ci dédié aux travaux d’amélioration thermique, peuvent être mobilisés pour amortir l’enveloppe globale des finances affectée aux rénovations.

Ces instruments fiscaux sont conçus pour soutenir les propriétaires désireux de contribuer à la transition écologique tout en rentabilisant leur achat immobilier grâce à une majoration du revenu disponible ou une diminution d’impôts.

Travaux de rénovation à prévoir pour acheter un bien avec un mauvais DPE

Les travaux essentiels pour transformer une passoire thermique en une maison économe incluent principalement l’isolation, le remplacement des équipements de chauffage, et l’amélioration de la ventilation. De nombreux cas concrets montrent qu’en cumulant plusieurs interventions, on peut rapidement gagner deux à trois classes sur l’échelle DPE.

• Isolation : elle reste prioritaire, affectant directement la consommation en énergie du bâtiment. Il est conseillé de cibler l’isolation des combles, des murs extérieurs et parfois du sol.
• Systèmes de chauffage : remplacer une ancienne chaudière par une pompe à chaleur ou installer un système solaire combiné peut réduire drastiquement la consommation énergétique.
• Ventilation : une bonne VMC (ventilation mécanique contrôlée) assure une meilleure qualité de l’air et permet de diminuer les pertes de chaleur.

Avec l’appui d’outils d’analyse comme ceux de Keyzia, vous pouvez prédire l’impact financier et énergétique exact de chaque amélioration afin de planifier judicieusement votre projet.

Des projets exemplaires témoignent de potentiels gains après travaux. Dans certaines situations, des logements initialement classés F ont été reclassés B après une isolation complète et le recours à des équipements de nouvelle génération. Cela a non seulement permis une hausse de la valeur locative, mais aussi une revalorisation à la revente justifiant pleinement l’investissement initial.

Stratégies pour rentabiliser un achat avec un mauvais DPE

Pour rentabiliser l’achat d’une passoire thermique, il est essentiel de suivre une stratégie avisée dès le départ. Au-delà des subventions obtenues et bénéfices fiscaux engrangés, viser les zones de tension locative où la demande dépasse largement l’offre disponible peut garantir un retour sur investissement rapide.

Une étude mobile conduite via la carte interactive de Keyzia pourrait fournir une mise à jour immédiate et exhaustive des tendances du marché, aidant ainsi à identifier les poches de forte activité locative. Cette méthode maximise non seulement la plupart des rendements potentiels, mais sécurise également l’investissement face aux risques économiques locaux.

Quel DPE éviter lors de l’achat ?

Lorsque vous réfléchissez à quel DPE ne pas acheter, il faut peser la balance entre la pénibilité des travaux et l’argent à investir sur le potentiel gain immobilier post-rénovation. Les biens classés G sont probablement les plus difficiles à transformer, même si le déploiement des mesures actuelles pourrait changer cet état de fait.

Cependant, les DPE classés E ou F demeurent accessibles. Bien que demandant des interventions techniques considérables, leur remise à niveau énergétique est viable. Grâce à de bons partenaires technologiques comme Keyzia pour vous accompagner dans vos recherches d’opportunités sur carte, acheter une passoire thermique ne semble plus autant dissuasif qu’auparavant.

Potentiel d’évolution des biens avec un mauvais DPE

Investir dans un bien à mauvaise étiquette énergétique n’est pas un pari risqué, mais une démarche stratégique lorsque l’on maîtrise les bons leviers. Ces logements, souvent sous-valorisés, offrent un fort potentiel de revalorisation à condition d’anticiper les évolutions réglementaires et de planifier des travaux cohérents.

Avec la généralisation des interdictions de location pour les classes F et G, ces biens changent de statut : ce ne sont plus des fardeaux, mais des opportunités à transformer, notamment grâce aux aides disponibles et aux solutions d’analyse à la parcelle comme Keyzia, qui permettent de cibler les projets les plus rentables.

Pour aller plus loin, il est pertinent de s’interroger sur le retour sur investissement réel des rénovations énergétiques, ou encore sur les stratégies d’achat-revente basées sur l’amélioration du DPE.